Dlaczego elastyczność na rynku nieruchomości jest ważna (cz. II)?
W pierwszej części artykułu podzieliliśmy się z Wami kilkoma poradami dotyczącymi tego jak szybko znaleźć najemcę – w szczególności w zakresie tworzenia i rozpowszechniania ogłoszenia a także organizacji dni otwartych, czy prezentacji mieszkań na wynajem. W tej części skupimy się na elementach, które są najczęściej negocjowane przez potencjalnych najemców i mogą wpłynąć na to, jak szybko uda się znaleźć lokatora.
Czas wynajmu
Zastanawiając się jak szybko wynająć mieszkanie, musisz pomyśleć na jakim czasie wynajmu Ci zależy. Najbardziej podstawowy podział dzieli czas na nieokreślony i określony.
Umowa na czas nieokreślony obowiązuje od chwili jej zawarcia aż do chwili jej wypowiedzenia. Termin początkowy nie musi być równoznaczny z jej podpisaniem – w umowie można zawrzeć dokładny dzień np. od 1 kolejnego miesiąca. Taka pozornie elastyczna umowa może sprawić kłopoty w kwestii jej wypowiedzenia. Pamiętaj, że najemca może wypowiedzieć ją w każdej chwili, zachowując 3-miesięczy okres wypowiedzenia.
Zgodnie z art. 11 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów wypowiedzenie przez właściciela
umowy najmu może nastąpić tylko z konkretnych przyczyn określonych w Ustawie i od
tego zależy także indywidualny okres wypowiedzenia.
Przykładowo, jeżeli lokator mimo wcześniejszych upomnień wciąż używa lokalu w sposób sprzeczny z umową – zaniedbuje swoje obowiązki, tworzy szkody, to wtedy obowiązuje czas wypowiedzenia nie później niż na miesiąc naprzód. Z kolei w przypadku, gdy właściciel chciałaby zamieszkać w swoim lokalu, a obecny najemca nie ma lokalu do przeprowadzki, to obowiązuje okres wypowiedzenia nie później niż na 3 lata naprzód. Zatem w momencie, gdy lokator nie sprawia kłopotów, możesz mieć poważny problem z zakończeniem umowy w rozsądnym czasie. Umowa na czas określony, jak sama nazwa wskazuje dotyczy pewnego oznaczonego czasu.
Ograniczeniem takiej umowy, nałożonym przez ustawodawcę, jest fakt, że nie może być ona zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. Wielu właścicieli wciąż nie zgadza się wynajmować mieszkania chętnym lokatorom, gdy Ci mówią, że chcieliby korzystać z lokalu krócej niż 12 miesięcy. Obecnie oferowanie lokali na czas krótki – kilku miesięcy, jest najlepszym sposobem aby zachęcić najemcę. W czasach pandemii wiele osób nie jest pewnych swojej przyszłej sytuacji majątkowej, dlatego opcja krótszego wynajmu, dodatkowo z możliwością przedłużenia go po upływie danego czasu, jest atrakcyjna dla najemców.
Cena najmu i płatności
Cena najmu jest wciąż kluczową kwestią dla wielu potencjalnych lokatorów. To ona często decyduje o tym, jak wynajmujący może szybko znaleźć najemcę. Obecnie zauważmy, że koszty czynszów są niższe niż w analogicznym okresie przed pandemią. Nie są to jednak tak gwałtowne spadki, jakie były przewidywane w trakcie pierwszych polskich lockdownów.
Cena najmu zależy od wielu czynników, do których zaliczyć można:
• lokalizację mieszkania,
• standard wykończenia i wyposażenia,
• wielkość mieszkania i jego rozkład,
• udogodnienia np. miejsce parkingowe, balkon,
• cena i standard innych mieszkań w okolicy,
• koszty mediów.
Wynajmując mieszkanie, musisz być gotowy na negocjację ze strony zainteresowanych. Przygotuj się do nich, sprawdzając ceny w okolicy i wyznaczając limity, poniżej których nie możesz zejść.
Kwestia czasu płatności jest także istotna przy poszukiwaniu najemcy. Możesz ustalić np. płatność z góry za cały miesiąc lub z dołu na dowolny dzień miesiąca. Najemca może chcieć dopasować czas płatności do dnia, w którym otrzymywać będzie wynagrodzenie z pracy. Podpisując już umowę, pamiętaj, aby zawrzeć w niej zapisy dotyczące potencjalnych podwyżek czynszu, np. czy strony chcą przedłużyć okres wypowiedzenia dotychczasowej kwoty najmu. Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów stanowi, że termin wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą dłuższy termin. Nie zapomnij także uwzględnić sposobu, w jaki będziesz komunikować się z lokatorem.
Naprawy i remonty
Ostatnim elementem pozwalającym szybko znaleźć najemcę jest Twoje podejście do kwestii napraw i remontów. To może być Twoja karta przetargowa także w kwestii wysokości czynszu. Warunki napraw i remontów najlepiej jest zawrzeć w umowie najmu.
Jako właściciel ponosisz odpowiedzialność finansową za wszelkie usterki, które nie zostały spowodowane przez zaniedbania najemcy. Jeżeli w trakcie użytkowania mieszkania wyjdą na jaw ukryte wady, wtedy najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu albo złożyć wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. Możesz uniknąć takiej sytuacji, odświeżając i remontując mieszkanie, a także proponując potencjalnemu najemcy przygotowanie go, np. wymalowanie, doposażenie, pod jego osobiste oczekiwania w zamian za podniesienie czynszu.
Podsumowanie
Pomimo niesprzyjającej sytuacji na rynku nieruchomości możesz poprawić swoje szanse jako wynajmujący. Odpowiedzią na pytanie „jak szybko znaleźć najemcę?” będzie zawsze elastyczność. Pamiętaj, żeby być gotowym na negocjacje w kwestii ceny najmu i form płatności, a także skrócenia czasu wynajmowania lokalu.
Zobacz również: I część artykułu Jak szybko znaleźć najemcę?
Zobacz również: Meblowanie mieszkania na wynajem
CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ O WYNAJMIE MIESZKAŃ?
POROZMAWIAJMY O TWOICH POTRZEBACH
Wyślij do nas wiadomość za pomocą poniższego formularza kontaktowego w celu zgłoszenia zapytania na temat usługi zarządzania dla wspólnoty mieszkaniowej, zarządzania najmem lub pośrednictwa w sprzedaży lokalu.
