Kwestie kosztów w umowie najmu

Zastanawiacie się, czy najemca płaci za naprawy? Pierwszym dokumentem, do którego powinniście zajrzeć, jest umowa najmu. Dobrze, jeżeli to tam zostaną omówione kwestie finansowe. Pomoże to uniknąć problemów i niejasnych sytuacji. Im bardziej szczegółowo opisane są obowiązki obu stron, tym lepiej. Jeżeli jednak w waszym dokumencie nie ma zapisów dotyczących sytuacji awarii, istnieją przepisy, które odpowiadają na pytanie, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Szukać możemy ich w Kodeksie cywilnym, a dokładniej w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Obowiązki wynajmującego

Obowiązkiem właściciela jest przede wszystkim udostępnienie mieszkania w stanie, który umożliwia w pełni korzystanie z niego. Oznacza to, że wszystkie sprzęty, instalacje i urządzenia powinny być sprawne. Najemca musi mieć możliwość swobodnego korzystania z wody, gazu, ciepła, prądu i windy. Jeżeli poprzedni lokatorzy dokonali zniszczeń, właściciel powinien zadbać o naprawę lub wymianę uszkodzonych sprzętów. Wystąpienie w lokalu wady, która uniemożliwia korzystanie z niego, a o której wynajmujący nie poinformował najemcy, jest podstawą nawet do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Za co płaci wynajmujący?

Właściciel, zgodnie z ustawą, ponosi koszty:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej
  i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.Jeżeli któryś z elementów, za które odpowiada właściciel, uległ awarii, musi on dokonać jego naprawy w terminie ustalonym z najemcą. W przeciwnym razie lokator może zrobić to sam, a wynajmujący musi mu za to zwrócić pieniądze.

Obowiązki najemcy

Głównym obowiązkiem najemcy jest dbanie lokal i zachowanie go we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno – sanitarnym. Powinien on również przestrzegać porządku domowego i chronić przed uszkodzeniem części wspólne nieruchomości. Najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać w mieszkaniu żadnych remontów. Jeżeli tak się stanie, właściciel ma prawo żądać usunięcia wprowadzonych zmian. Po zakończeniu trwania umowy wszystkie zniszczenia i awarie powstałe z winy zamieszkującego powinny zostać przez niego naprawione.

Za co płaci najemca?

Najemca, zgodnie z ustawą, ponosi koszty naprawy i konserwacji:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych,
  elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
• malowania lub tapetowania oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowania drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Co z częściami wspólnymi nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?

Za części wspólne nieruchomości odpowiedzialna jest cała wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli powołany został profesjonalny zarządca, w praktyce to on musi dopilnować wszelkich niezbędnych napraw. Najczęściej koszty pokrywane są z budżetu remontowego.

Do części wspólnych nieruchomości należą:

• ściany zewnętrzne i nośne, fundamenty oraz dach,
• piwnice, strychy, suszarnie i pralnie,
• klatki schodowe i korytarze,
• kominy,
• bramy,
• windy,
• instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

Budżet remontowy nie jest obowiązkowy, ale wspólnota mieszkaniowa może przyjąć uchwałę o jego stworzeniu. Posiadanie takiego funduszu jest wskazane, ponieważ jest on swego rodzaju skarbonką, z której Wspólnota może korzystać w przypadku konieczności przeprowadzenia kosztownych prac. Jego brak może powodować zwiększone, jednorazowe koszty w późniejszym czasie. Opłata jest najczęściej dodawana do kwoty czynszu. Właściciel mieszkania wpłaca pieniądze wspólnocie a najemca właścicielowi.